Заказать консультацию



Спасибо, мы скоро с вами свяжемся.

По всем вопросам звоните или пишите:

+375 44 77-361-33, info@jurcatalog.by

Договор строительного подряда

Илья Латышев, Директор ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

Несмотря на наступающий кризис, сфера строительства в Республике Беларусь пока функционирует лучше, чем в соседних странах. Это можно наблюдать не только по сообщениям средств массовой информации, но и по статистике обращения иностранных строительных организаций к нам за юридическими услугами по сопровождению их выхода на рынок Республики Беларусь.

Поэтому одним из первых аспектов, которые мы рассмотрим в этой статье, является краткое описание возможных схем работы подрядчиков-нерезидентов в Республике Беларусь.

Кроме того, в статье приведена подробная подборка нормативных актов, регулирующих сферу строительства в Республике Беларусь, рассмотрены предпосылки заключения договора строительного подряда, его существенные условия, а также некоторые проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда и советы, как их избежать.

Правовое регулирование строительного подряда в Республике Беларусь

В качестве основных нормативных актов, регулирующих строительный подряд в Республике Беларусь, можно назвать следующие:

1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-3 (глава 37 параграф 3), далее — ГК.

2. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450, далее – Правила № 1450.

3. Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

4. Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. N 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения указа Президента Республики Беларусь», далее – Указ № 58.

5. Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. № 235.

6. Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. N 235.

7. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утвержденное приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 года N 260.

8. Положение о генеральном проектировщике в строительстве, утвержденное Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 г. N 262

9. Инструкция о застройщике, заказчике в строительстве, утвержденная приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22 июня 1999 года N 174.

10. Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 г. № 452.

11. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утвержденные приказом Министерства архитектуры и строительства от 30 августа 1999 года N 255.

12. Строительные нормы Республики Беларусь «Приемка законченных строительством объектов. Основные положения» (СНБ 1.03.04-2000), утвержденные приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 декабря 2000 г. N 596.

13. Примерный договор (контракт) строительного подряда, утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 3 декабря 1998 года N 406.

14. Технический кодекс установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250), утвержденный Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18 июля 2005 года N 172.

15. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 11.04.2005 N 13 «Об утверждении альбома унифицированных форм первичной учетной документации в строительстве и инструкции о порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации в строительстве».

16. Инструкция о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденная Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 08.12.2004 г. N 27.

17. Классификатор видов работ и услуг в строительстве, утвержденный Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2004 г. N 217.

18. Инструкция о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденная Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 г. N 10.

19. Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утвержденные Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2003 г. N 91

20. Положение о лицензировании деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 г. N 1386.

21. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. N 1387 «Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ».

22. Инструкция о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденная Постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.02.2008 г. N 11.

23. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 г. N 1476, далее – Положение № 1476.

24. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 23.12.2005 N 33 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, вытекающих из договора строительного подряда», далее – Постановление № 33.

Деятельность подрядчика-нерезидента в Республике Беларусь

В последнее время под влиянием мирового финансового кризиса строительные организации из стран ближнего и даже дальнего зарубежья часто обращаются к нам с просьбой юридически оформить их выход на рынок Республики Беларусь.

Наиболее важным моментом для строительной организации (нерезидента) здесь является следующее.

В соответствии с ч. 2 п. 11 Положения о порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 июля 1997 г. N 929, деятельность иностранных организаций на территории Республики Беларусь без открытия представительства запрещена. То есть для осуществления строительной деятельности даже в рамках одной строительной площадки также необходимо предварительно открыть представительство строительной компании в Республике Беларусь.

Разрешение на открытие представительства выдается Министерством иностранных дел Республики Беларусь. Порядок открытия Представительства, а также перечень необходимых для этого документов закреплены в вышеуказанном Положении. После открытия представительства вся деятельность строительной компании в Республике Беларусь (наем работников, заключение договоров субподряда, осуществление строительства, налогообложение и т.д.) происходит через него.

Вторым вариантом работы строительной организации (нерезидента) в Республике Беларусь является регистрация здесь юридического лица, в котором она будет выступать учредителем.

Причем указанный нами вариант регистрации в Беларуси юридического лица является более предпочтительным, так как в рассматриваемом случае нерезидент планирует вести здесь именно коммерческую деятельность, а это подразумевает некоторые нюансы.

Во-первых, представительство по сравнению с юридическим лицом имеет усеченный правовой статус (т.е. может вести предпринимательскую деятельность в виде исключения и только от имени и по поручению головной компании).

Во-вторых, содержание представительства более дорого (на сегодняшний день пошлина за открытие и продление срока деятельности представительства – 65 базовых величин за каждый год против 5 базовых величин за открытие юридического лица на неопределенный срок).

В-третьих, в случае занятия предпринимательской деятельностью представительство будет уплачивать в Беларуси все те же налоги, что и обычное белорусское юридическое лицо.

В-четвертых, представительство может нанять ограниченное количество иностранных работников (обычно их число составляет не более пяти и указывается в Разрешении («Дазволе»), выдаваемом Министерством иностранных дел).

В-пятых, с учетом действующего на сегодняшний день в Беларуси запрета на проведение предоплат нерезидентам в валюте строительная организация, действующая в Беларуси через представительство, не сможет получать от заказчика авансы в иностранной валюте.

Третьим вариантом, который некоторые из наших клиентов также выбирают, является смешанный вариант – открытие в Беларуси как представительства, так и юридического лица и построение схемы работы с участием обоих этих структур.

Следующим важным для подрядчика-нерезидента моментом является получение в Беларуси специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по строительству и (или) проектированию.

Строительные организации из Российской Федерации обычно задают вопрос о возможности легализовать (признать) в Беларуси лицензии, выданные им в Российской Федерации.

Однако что касается легализации лицензий на строительство и проектирование зданий и сооружений, выданных в Российской Федерации, то такой механизм в Беларуси не применяется.

27 марта 1997 г. в г. Москве было заключено Соглашение о взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств-участников Содружества Независимых Государств.

Однако, по имеющейся информации, Российская Федерация данное Соглашение не подписала.

Поэтому и в случае с открытием представительства, и в случае с открытием юридического лица в Республике Беларусь необходимо будет получать специальное разрешение (лицензию) заново.

Редакция Декрета Президента Республики Беларусь от 14 июля 2003 г. N 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности», действующая с 01 января 2008 г. включила в число лицензиатов также иностранные юридические лица и иностранные организации, чем закрепила имевшую место практику выдачи специальных разрешений (лицензий) иностранным юридическим лицам, действующим в Республике Беларусь через представительство.

Предпосылки заключения договора строительного подряда

Договор строительного подряда может быть заключен только при наличии у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п. 12 Правил № 1450.

Заказчик должен иметь:

1. соответствующий документ, удостоверяющий права на земельный участок;

2. решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта;

3. проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу, согласованную и утвержденную в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика;

4. протокол о проведении подрядных торгов.

Подрядчику для заключения договора необходим лишь один документ – лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующая на территории Республики Беларусь.

Права на земельный участок

Таким образом, первоначально заказчику должен быть предоставлен земельный участок (выделением земельных участков занимаются исполкомы, в районе действия которых находится запрашиваемый участок). Участок выделяется на строго определенные цели (например, на строительство промышленного предприятия, дорог, трубопроводов и т.д.) и должен использоваться только в соответствии с этими целями. Выделение участка регулируется Кодексом Республики Беларусь «О земле» и другими актами земельного законодательства.

В частности, выделение земельных участков в городе Минске и областных центрах регулируется Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г. Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. N 667.

Государственная экспертиза

Государственной экспертизой проектно-сметной документации занимаются республиканское унитарное предприятие «Главгосстройэкспертиза» и дочерние республиканские унитарные предприятия «Госстройэкспертиза» по области, г. Минску.

Согласно Положению № 1476 (пункты 11, 13) государственной экспертизе, проводимой в соответствии с настоящим Положением, подлежат:

- градостроительные, архитектурные и строительные (при проектировании в одну стадию) проекты, обоснования инвестирования в строительство;

- разделы строительных проектов на строительство объектов I и II уровней ответственности, решения которых затрагивают эксплуатационную безопасность, и строительные проекты жилых домов усадебного типа, строящихся в сельской местности с государственной поддержкой (при проектировании в две стадии);

- разделы, части (этапы) строительных проектов в случае предварительного их рассмотрения по отдельным объектам, планируемым к строительству по решению органов государственного управления (при наличии утвержденного обоснования инвестирования в строительство), с дальнейшим проведением государственной экспертизы проекта в целом по завершении его разработки.

Не является обязательной государственная экспертиза проектно-сметной документации по:

- ремонту и модернизации зданий (отдельных помещений), инженерные решения которой не затрагивают несущей способности конструкций;

- привязке типовых проектов, повторно применяемых индивидуальных проектов жилых домов и объектов социально-культурного, бытового назначения (за исключением результатов инженерных изысканий и проектных решений по привязке фундаментов зданий к грунтам основания);

- строительству одноквартирных жилых домов III уровня ответственности.

Государственная экспертиза сметной документации, составленной в установленном порядке, на ремонтные работы, относимые к текущему ремонту, а также проектной документации по объектам III уровня ответственности осуществляется по усмотрению заказчика.

Подрядные торги

Указ № 58 устанавливает, что проведение подрядных торгов, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в том числе их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство (далее — строительство объектов), финансируемых:

- за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь, — при стоимости строительства объектов 3 000 базовых величин и более (на 15.03.2009 г. – примерно 36 200 долларов США и более);

- за счет иных источников, за исключением объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов, — при стоимости строительства объектов 50 000 базовых величин и более (на 15.03.2009 г. – примерно 603 450 долларов США и более).

Проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

- на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

- на строительство жилых домов, в которых 50 процентов и более жилых помещений строится для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- на строительство жилых домов панельного, крупнопанельного и объемно-блочного домостроения;

- на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;

- субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

- на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь;

- в случае, если подрядные торги, проведенные в установленном порядке не менее двух раз, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Порядок проведения подрядных торгов в строительстве установлен Положением о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. № 235.

Лицензия на выполнение соответствующих видов строительных работ

Положение о лицензировании деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 г. N 1386 предусматривает, что деятельность по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей осуществляется на основании лицензий при новом строительстве, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте зданий и сооружений независимо от их назначения и ведомственной принадлежности, за исключением зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения высотой до двух этажей включительно.

Лицензионными требованиями и условиями, предъявляемыми к соискателю лицензии при ее выдаче и к лицензиату при осуществлении им лицензируемой деятельности, являются:

1. выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь и технических нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (не предъявляется к соискателю лицензии);

2. наличие в штате соискателя лицензии (лицензиата) руководителей, специалистов и рабочих, работающих по основному месту работы.

Руководители и специалисты должны иметь высшее образование по специальности, соответствующей профилю работы, и стаж работы по специальности не менее трех лет или среднее специальное образование, соответствующее профилю работы, и стаж работы по специальности не менее пяти лет.

В штате соискателей лицензий (лицензиатов) на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ должно быть не менее трех рабочих соответствующих специальностей и квалификации для каждого запрашиваемого соискателем лицензии (лицензиатом) вида работ;

3. наличие системы управления и (или) контроля качества работ и услуг, составляющих лицензируемую деятельность;

4. наличие системы управления охраной труда;

5. наличие находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении либо на условиях аренды основных производственных фондов, необходимых для выполнения работ и услуг, составляющих лицензируемую деятельность.

Лицензирующим органом является Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Существенные условия договора строительного подряда

В соответствии с п. 16 Правил № 1450, в договоре подряда указываются определенные данные и обязательные условия.

До недавнего времени формулировка «обязательные условия» вызывала дискуссии. Основной вопрос таких дискуссий заключался в том, относятся ли эти «обязательные» условия к существенным условиям договора строительного подряда и, соответственно, каковы последствия несогласования этих условий сторонами договора и (или) отсутствия этих условий в договоре строительного подряда.

Вопрос о соотношении существенных условий и данных и обязательных условий договора строительного подряда нашел свое разрешение в актах Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, а также в судебной практике. Однако решение данного вопроса не всегда было одинаково[1].

До конца 2005 года в практике хозяйственных судов данные и обязательные условия относились к существенным, в связи с чем суды признавали договоры строительного подряда незаключенными, если в них не были согласованы такие условия, как источник финансирования либо порядок осуществления заказчиком контроля за качеством выполняемых подрядчиком работ. В частности, постановлением Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.07.2005 по делу N 331-15/04/575К были отменены решения нижестоящих судебных инстанций и указано, что «из содержания договора генерального подряда усматривается, что в нем отсутствуют следующие условия, названные в законодательстве как существенные для данного вида договоров: источники финансирования; распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости — и по проектированию объекта; порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря. При таких обстоятельствах в силу части первой пункта 1 статьи 402 ГК данный договор является незаключенным».

Однако после принятия Постановления N 33 подход к решению вопроса о соотношении существенных условий договора строительного подряда и данных и обязательных условий изменился.

Так, Постановлением N 33 было разъяснено, что такие обязательные условия договора строительного подряда, как порядок расчетов за выполненные работы, источники финансирования, распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, могут быть отнесены к числу существенных условий только при условии, что в соответствии с частью второй пункта 1 статьи 402 ГК при заключении договора одной из сторон было заявлено о необходимости достижения соглашения и по этим данным и обязательным условиям.

Соответственно приведенные выше условия договора строительного подряда являются обязательными именно в силу их указания в качестве таковых в Правилах, однако они не являются существенными, и их неуказание в договоре строительного подряда не влечет признание договора незаключенным[2].

Вопрос о признании договора незаключенным является довольно серьезным и принципиальным. Ведь в случае, если суд признает договор незаключенным, истец потеряет возможность ссылаться на договор в подтверждение своих требований, потеряет возможность требовать взыскания с ответчика взыскания предусмотренных договором штрафных санкций, а также может получить отказ в иске, если своевременно не поменяет основание иска.

Между тем, на сегодняшний день дискуссия по вопросу отнесения «обязательных» условий, предусмотренных Постановлением № 1450, должна прекратиться. Дело в том, что с 03 января 2009 г. вступила в силу новая редакция части второй пункта 1 статьи 402 ГК, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поэтому обязательные условия из Правил № 1450 относятся к существенным условиям договора.

Другой вопрос – что в п. 16 Правил № 1450 приводится перечень не только обязательных условий, но и определенных данных, которые указываются в договоре строительного подряда.

К таким «данным» можно относить те моменты, которые не подлежат согласованию сторонами при заключении договора строительного подряда и не затрагивают сути договора строительного подряда. В частности, к таковым могут относиться реквизиты сторон (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика), которые присваиваются субъектам предпринимательской деятельности в установленном законодательством порядке.

Соответственно, отсутствие одного или нескольких пунктов таких «данных» в договоре строительного подряда не должно влечь признания его незаключенным

Итак, согласно п. 16 Правил № 1450 в договоре строительного подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

1. наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

2. предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

3. сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

4. договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

5. порядок расчетов за выполненные работы

6. источники финансирования;

7. распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости — и по проектированию объекта;

8. обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

9. порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

10. условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

11. ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

12. особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

13. взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

14. порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

15. перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне;

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений, кроме указанных выше условий, должны определять следующие существенные условия:

- размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

- основания расторжения договора ранее установленного срока;

- порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

- ответственность за неисполнение обязательств.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.

При заключении договора строительного подряда по результатам торгов тендерная документация является его неотъемлемой частью и хранится у заказчика весь период строительства. По окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик передает собственнику вновь созданного недвижимого имущества или эксплуатирующей организации подлинники проектной документации в полном объеме, акта приемки объекта, гарантийного паспорта (для объектов жилищного строительства) и договора подряда по акту. По истечении гарантийного срока указанная документация передается эксплуатирующей организацией на постоянное хранение в государственные архивные учреждения в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Кратко остановимся на некоторых существенных условиях договора строительного подряда.

Предмет договора строительного подряда

Предметом договора строительного подряда в соответствии с Правилами № 1450 являются:

1. строительство, реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта;

2. выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ.

Договоры строительного подряда могут заключаться и на выполнение работ по капитальному ремонту объектов.

Кроме того, в договоре подряда с согласия сторон может быть предусмотрена обязанность подрядчика выполнить проектные и изыскательские работы, а также обеспечить эксплуатацию объекта после принятия его заказчиком.

Срок строительства

Срок строительства имеет важное значение в договоре строительного подряда. Ст. 696 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому в договоре следует детализировать обязательства подрядчика по своевременному выполнению работ по строительству объекта. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.

Статья 662 ГК предусматривает, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законодательством или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работ. Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и порядке, предусмотренных договором.

При этом сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиями подрядных торгов. В отдельных случаях при соответствующих обоснованиях новые сроки ввода в действие объектов могут устанавливаться по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством экономики Республики Беларусь.

Отсчет времени строительства начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной сторонами даты. Время окончания строительства связывается с полной готовностью объекта, который может быть предъявлен к приемке.

Согласно Правилам № 1450, предусмотренные договором подряда сроки выполнения строительных работ могут изменяться в случаях:

- уменьшения объема предусмотренных к выделению на очередной год финансовых ресурсов;

- нарушения заказчиком порядка расчетов или условий финансирования;

- несвоевременной передачи земельного участка для строительства;

- нарушения сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря;

- приостановления строительства объекта по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика.

Срок продлевается по соглашению сторон с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору подряда.

Сторона о возникновении приведенных выше обстоятельств в недельный срок обязана уведомить другую сторону в письменной форме и подготовить предложения по изменению условий договора подряда в порядке, предусмотренном пунктом 15 Правил № 1450.

Нарушение подрядчиком установленных договором строительного подряда сроков выполнения работ влечет ответственность подрядчика в виде неустойки в размере 0,15 процента стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 процентов стоимости строительных работ (объекта).

Кроме того, согласно подпункта 56.1 Правил № 1450 неоднократное нарушение подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором подряда, является основанием для досрочного расторжения договора строительного подряда по предложению заказчика.

Цена договора строительного подряда

Согласно п. 16 Правил № 1450, цена договора (работ, объекта) устанавливается по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь.

Основным актом белорусского законодательства, касающимся формирования цены договора строительного подряда, является Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. N 235.

Данное положение предусматривает, что цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика формируются на основании:

- проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке;

- ведомости объемов и стоимости работ по форме согласно приложению 1 к рассматриваемому Положению;

- графика производства работ по форме согласно приложению 2 к рассматриваемому Положению;

- графика платежей по форме согласно приложению 3 к рассматриваемому Положению.

Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика определяются в ценах на дату принятия решения о проведении подрядных торгов с учетом налогов, сборов (пошлин) и иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов согласно действующему законодательству.

Существует три метода определения цены предложения подрядчика:

1. базисно-индексный метод — путем применения к базисной сметной стоимости подрядных работ индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат (ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных и других по видам работ), рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления.

2. ресурсный метод — путем применения средневзвешенных и (или) действующих (текущих) цен, тарифов к утвержденным в строительных организациях нормативам расхода ресурсов, а в случае их отсутствия — к утвержденным в установленном порядке республиканскими органами государственного управления нормативам расхода ресурсов, в том числе по ресурсно-сметным нормам.

3. ресурсно-индексный метод — путем сочетания ресурсного метода с системой используемых в строительстве индексов цен на ресурсы, рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления.

При строительстве объектов с нормативным сроком строительства до 18 месяцев (за исключением реконструкции, ремонта, реставрации объектов) цена предложения подрядчика может определяться с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке.

Цена заказчика (инвестора) определяется одним из указанных выше методов и может использоваться для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов.

Договорная (контрактная) цена определяется по результатам подрядных торгов на основании цены предложения подрядчика — победителя торгов с оформлением протокола согласования договорной (контрактной) цены на строительство по форме согласно приложению 4 к рассматриваемому Положению.

Договорная цена корректируется в случаях:

- внесения в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию;

- изменения налогового законодательства;

- изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с учтенной в договорной цене (с согласия заказчика);

- изменения прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке.

Расчеты за выполненные работы осуществляются на основании справки о стоимости выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 5 к рассматриваемому Положению. Подтверждением объемов и стоимости выполненных работ, включаемых в указанную справку, служит акт выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 6 к рассматриваемому Положению, в который включаются законченные работы (этапы), предусмотренные графиком производства работ, с применением коэффициента, определяемого соотношением статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ на дату сдачи-приемки выполненных работ и на дату заключения договора строительного подряда.

Порядок расчетов за выполненные работы

Правила № 1450 говорят о том, что порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется условиями подрядных торгов или соглашением сторон и устанавливается договором подряда. За расчетный период может быть принят месяц, либо период времени, необходимый для строительства объекта или выполнения строительных работ, либо выполненный этап (комплекс) строительных работ.

Основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанная представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, а для объектов, по которым осуществлен переход с 1 июля 2004 г. на договорные (контрактные) цены, — акт о выполнении строительно-монтажных работ, форма которого утверждена в установленном порядке, с указанием даты его подписания. Заказчик обязан в течение 3 дней рассмотреть представленные подрядчиком справки, акты, заверить их подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, акте, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок.

Ряд нюансов, связанных с расчетами между заказчиком и подрядчиком по договору строительного подряда, содержится в Положении о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. N 235.

Контроль заказчика

Заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) заключить договор с инженером (инженерной организацией) об оказании заказчику услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством и принятия от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Вопросы оказания инженерных услуг регулируются Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 08.12.2004 г. N 27.

Некоторые проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда

Наша практика позволяет обозначить следующие проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда.

Невозможность доказать факт или дату передачи актов (справок) заказчику

Согласно пункту 41 Правил № 1450 основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанная представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, а для объектов, по которым осуществлен переход с 1 июля 2004 г. на договорные (контрактные) цены, — акт о выполнении строительно-монтажных работ, форма которого утверждена в установленном порядке, с указанием даты его подписания. Заказчик обязан в течение 3 дней рассмотреть представленные подрядчиком справки, акты, заверить их подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, акте, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок.

Как показывает практика, большинство подрядчиков крайне неаккуратно строят процесс передачи документов заказчику для подписания.

Так, подписанные уполномоченным представителем подрядчика документы могут передаваться сотрудникам заказчика без:

- указания на документах даты их передачи заказчику;

- проверки полномочий этих сотрудников заказчика на получение соответствующих документов от подрядчика;

- проставления этими сотрудниками заказчика на экземплярах документов подрядчика отметок о получении соответствующих документов.

Такой подход сотрудников подрядчика приводит потом к тому, что в случае просрочки подписания заказчиком полученных им от подрядчика документов (а следовательно – и их оплаты) подрядчик не может воспользоваться возможностью ссылаться на документы, подписанные в одностороннем порядке только подрядчиком, либо не может взыскать штрафные санкции с заказчика за весь период просрочки подписания документов и проведения оплаты.

Причиной этому являются возражения заказчика о том, что:

- заказчик документы от подрядчика не получал (не имея соответствующей отметки на своих экземплярах документов, подрядчик фактически не может доказать факт передачи документов заказчику);

- заказчик получил документы от подрядчика не в тот день, на который указывает подрядчик, а намного позже (не имея соответствующей отметки о дате передачи документов заказчику на своих экземплярах документов, подрядчик фактически не может доказать факт передачи документов заказчику в указанную подрядчиком дату).

Передача документов сотрудникам заказчика, не уполномоченным на получение от подрядчика соответствующих документов, также не будет рассматриваться как передача документов заказчику.

Поэтому подрядчикам по договору строительного подряда хотелось бы рекомендовать четко следовать предписаниям пункта 35 Правил № 1450, который предусматривает, что заказчик и подрядчик назначают своих представителей для оформления актов на выполненные работы, осуществления контроля за ведением работ, проверки соответствия используемых конструкций, материалов, изделий и оборудования условиям договора подряда и проектной документации, решения других вопросов, определенных этим договором. Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, прикладываются к договору.

Все документы следует передавать только назначенному заказчиком представителю, документы о полномочиях которого приложены к договору строительного подряда. При этом от него следует требовать ставить на экземпляре документов подрядчика отметку о получении документов с указанием даты передачи.

Следование этим простым правилам позволит избежать многих проблем в случае возникновения конфликтов с заказчиком по поводу неподписания и (или) неоплаты соответствующих документов.

Отсутствие надлежащего оформления дополнительных работ, выполняемых подрядчиком

Следующим проблемным для подрядчиков моментом является выполнение работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией, без соответствующего оформления увеличения цены работ.

Отсутствие оформления увеличения цены работ влечет для подрядчика невозможность претендовать на оплату дополнительно выполненных им работ, отсутствующих в проектно-сметной документации.

Законодательное регулирование рассматриваемого вопроса таково.

Статья 698 ГК предусматривает, что подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации и в смете (проектно-сметной документации).

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в проектно-сметной документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший указанной выше обязанности лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимости немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Пункт 3 статьи 699 ГК предусматривает, что подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 420 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

Правила № 1450 развивают закрепленные в ГК нормы.

Так, пункт 17 Правил № 1450 предусматривает, что стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная (контрактная) цена может быть изменена. К таковым обстоятельствам Правила относят, в частности, внесение заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации. Изменения договорной (контрактной) цены оформляются дополнительным соглашением к договору подряда.

В свою очередь, пункт 34 Правил № 1450 говорит о том, что подрядчик при обнаружении в ходе строительства не учтенных в проектной документации работ, необходимых для дальнейшего возведения объекта и вызывающих увеличение стоимости строительства, обязан немедленно сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней (если договором не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик вправе приостановить выполнение соответствующих работ и потребовать возмещения заказчиком убытков, вызванных простоем. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший установленные выше обязанности лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Выявление в ходе строительства необходимости выполнения дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией, является обязательным для заказчика поводом обсудить вопрос об изменении соответствующего условия договора строительного подряда по требованию подрядчика (пункт 55 Правил № 1450).

Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 г. N 235, в пункте 18 содержит описание еще одного нюанса рассматриваемой ситуации — в случае выявления в процессе строительства необходимости выполнения работ (услуг), не предусмотренных в конкурсной документации, стоимость дополнительных работ определяется на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и проектной организацией, который подтверждает необходимость выполнения дополнительных работ, и с составлением акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2, утвержденной Министерством архитектуры и строительства, и включается в справку о стоимости выполненных работ (этапов) по форме согласно приложению 5 к указанному Положению.

Таким образом, при выявлении необходимости провести дополнительные работы, не учтенные в проектно-сметной документации, подрядчик должен выполнить указанные выше действия: уведомить заказчика, подписать акт на дополнительные работы с заказчиком и проектной организацией, подписать с заказчиком соответствующее дополнительное соглашение к договору строительного подряда. Только после этого подрядчик может приступать к выполнению дополнительных работ.

Невыполнение подрядчиками этого алгоритма действий приводит к отказу заказчиков выплачивать им стоимость выполненных без согласования дополнительных работ.

Исключение для подрядчика здесь может быть только одно — если он докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Привязка к поступлению денег от заказчика срока оплаты генподрядчиком субподрядных работ

Очень часто генподрядчики, заключающие договоры строительного подряда с субподрядчиками, ставят срок оплаты субподрядных работ в зависимость от поступления денег от заказчика.

Во многих случаях (особенно, что касается финансирования за счет бюджетных средств) генподрядчик получает оплату от заказчика с опозданием. Это, в свою очередь, влечет просрочку оплаты генподрядчиком работ, выполненных субподрядчиками.

Часто ситуация усугубляется тем, что генподрядчик не использует механизм судебного взыскания просроченной задолженности с заказчика (чтобы «не испортить с заказчиком отношения», «чтобы не лишиться последующих заказов» и т.д.). Это увеличивает период просрочки оплаты работ как заказчиком, так и генподрядчиком.

Судебная практика к разрешению споров субподрядчиков с генподрядчиками в описанных ситуациях подходит таким образом, что в первую очередь выясняется, поступила ли генподрядчику оплата от заказчика.

Если в судебном процессе выясняется, что оплата генподрядчику от заказчика не поступала, а срок оплаты генподрядчиком работ, выполненных субподрядной организацией, начинает отсчитываться именно с момента поступления генподрядчику оплаты от заказчика, суд отказывает субподрядчику в иске о взыскании оплаты с генподрядчика за выполненные субподрядчиком работы даже в случае их принятия генподрядчиком[3].

Насколько нам известно, судебная практика по таким делам идет именно по этому пути.

Хотя следует отметить, что есть и другая точка зрения по рассматриваемому вопросу, высказанная судьей Хозяйственного суда г. Минска А.В. Бобковым. Она заключается в том, что непредъявление принятых от субподрядчика работ заказчику, равно как и не предъявление иска к заказчику о взыскании задолженности в случае принятия последним выполненных работ, но их неоплаты позволяют говорить о злоупотреблении генподрядчиком своим правом на получение денежных средств за выполненные работы в ущерб интересам третьих лиц (субподрядчиков)[4].

Согласно п. 1 ст. 9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Кроме того, субподрядчик не является стороной договора генподряда и в прямых отношениях с заказчиком не находится.

Автор рассматриваемой позиции считает, что в таком случае субподрядчик вправе предъявить иск к недобросовестному генподрядчику о взыскании задолженности, а непоступление денег от заказчика не может являться основанием для отказа в иске по причине того, что срок платежа не наступил и что предлагаемое решение проблемы позволит не только защитить имущественные интересы субподрядных организаций, но и будет являться стимулом для всех субъектов, участвующих в создании объекта или выполнении работ, в плане надлежащего исполнения договорных обязательств.

В то же время, мы бы рекомендовали строительным организациям, выступающим в роли субподрядчиков, на этапе заключения договора с генподрядчиком и обсуждения его условий стараться избегать привязки сроков оплаты выполненных субподрядчиком работ к моменту поступления денег от заказчика. Либо – как вариант – предусматривать в договоре с генподрядчиком срок, в течение которого генподрядчик обязан обеспечить поступление оплаты от заказчика, и ответственность генподрядчика за необеспечение поступления оплаты.


[1] А.А.Дарьин. Существенные условия договора строительного подряда и последствия их отсутствия в договоре. // ЭБД «КонсультантПлюс».

[2] Там же.

[3] См. например: Ю.К. Грушецкий. О сроке платежа по договору строительного подряда (пример из судебной практики) // ЭБД «КонсультантПлюс».

[4] А.В.Бобков. Строительный подряд: типичные ошибки заключения, исполнения и расторжения договоров // ЭБД «КонсультантПлюс».

25400