Заказать консультацию



Спасибо, мы скоро с вами свяжемся.

По всем вопросам звоните или пишите:

+375 44 77-361-33, info@jurcatalog.by

Договор аренды имущества

В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ­– ГК), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоит сразу же обратить внимание на правомочия в отношении имущества, которые передаются по данному договору: временное владение и пользование или просто временное пользование. В отличие от договора аренды, договор безвозмездного пользования имуществом или договор ссуды подразумевает лишь возможность пользоваться передаваемой вещью. Соответственно имущество, которое получено в безвозмездное пользование может передаваться ссудополучателем в аренду лишь в пользование. Данный вывод вытекает из одного из общих принципов права, который устанавливает, что никто не может передать больше прав, чем сам имеет.

В ГК договору аренды посвящена целая глава, которая включает как общие положения, касающиеся всех видов аренды, так и специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

В теории гражданского права отмечается, что арендатор является титульным владельцем. Отсюда вытекают два важных вывода: арендатору представлена возможность использовать вещно-правовые способы защиты в соответствии со ст. 286 ГК (например, требовать в судебном порядке от третьих лиц устранения нарушений своего права владения и пользования имуществом) и арендатор наделен правом следования, что означает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК). На практике в случае возникновения риска наложения взыскания на имущество (например, на здание) очень часто оно сдается в долгосрочную в аренду своим т.н. аффилированным лицам за небольшую плату, что позволяет использовать такое имущество и в дальнейшем.

По действующему законодательству существенным условием любого договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Например, для согласования нежилого помещения передаваемого по договору, как правило, указывают общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, кроме того, для идентификации соответствующих помещения к договору может быть приложен план (выкопировка) соответствующего этажа.

В аренду может сдаваться практически любое оборотоспособное имущество; главное, чтобы оно не теряют своих натуральных свойств в процессе его использования.

Состояние подлежащего передаче имущества определяется требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре или в разумный срок.

Передача имущества, как правило, оформляется актом. Однако, обязательность составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества установлена лишь для передачи недвижимого имущества (ст. 626, 630 ГК)

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества (п. 1 ст. 583 ГК). В то же время, он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Нужно отметить, что на арендатора возлагается обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Например, на практике нередки случаи использования помещения без учета его целевого назначения, что дает основания для арендодателя требовать расторжения договора (п. 1 ст. 590 ГК).

Если касаться обязанностей сторон по содержанию арендуемого имущества, то стоит отметить, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 582 ГК), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Данные правила применяются, если иное не установлено в специальном законодательстве (например, в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК по договору проката текущий ремонт также является обязанностью арендодателя) или в договоре аренды.

Стороны договора. Ст. 579 четко устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому, перед заключением договора аренды стоит убедиться в полномочиях соответствующего лица. В отношении недвижимого имущества это можно сделать на основании правоустанавливающих документов, в отношении транспортных средств – на основании техпаспортов. Нужно учитывать, что в случае, если имущество находится в республиканской собственности или коммунальной собственности, то оно может сдаваться самыми различными уполномоченными лицами – начиная от соответствующих республиканских органов управления до балансодержателей имущества.

Если касаться арендатора, то по общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако ГК предусматривает ряд исключений из указанного правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде арендатором может быть лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 627 ГК, п. 1 ст. 636 ГК), по договору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей (абз. 2 п. 1 ст. 597 ГК).

Несмотря на то, что нормативные акты по ценообразованию в части регистрации цен не содержат исключения для договоров аренды, на практике соответствующие органы отказывают в регистрации арендной платы. Поэтому на сегодняшний день в отношении аренды негосударственного имущества за некоторыми исключениями действует свободное ценообразование, которое определяется договоренностью сторон. Исключения касаются, определения арендной платы при сдаче юридическими лицами с долей государственной собственности зданий и сооружений, порядок определения которой установлен законодательством, а также платы за торговые места в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 года N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства». Размер арендной платы является существенным условием для договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

 

На практике встал вопрос по поводу соответствия данных способов расчета требованиям Указа Президента Республики Беларусь от 15.08.2005 г. N 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь». Представляется, что в данном случае не происходит запрещенной данным Указом неденежной формы прекращения денежного обязательства. В рассматриваемом же случае первоначально не присутствует денежное обязательство; расчет первоначально должен производиться указанными выше неденежными способами.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Форма договора. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Таким образом, устная форма договора возможна лишь между гражданами на срок не более года. Письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия для договора проката (п. 2 ст. 597 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 604 и 614 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 622 ГК) и предприятий (ст. 629 ГК). Причем в двух последних случаях, закон требует, чтобы письменная форма была соблюдена путем составления единого документа подписанного сторонами и устанавливает последствие в виде недействительности соответствующих договоров в случае несоблюдения формы.

Если заключается договор аренды недвижимости, то он может подлежать государственной регистрации договора, необходимость которой напрямую зависит от срока договора аренды. Так, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время, ГК не установлена прямая норма о государственной регистрации договоров аренды, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок. По мнению Высшего Хозяйственного Суда, такие договоры не нуждаются в государственной регистрации поскольку каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (см. Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 06.07.2005 № 03-24/1334 «О продлении (возобновлении) договоров аренды, заключенных на срок менее одного года»). На практике встал вопрос о необходимости регистрации договоров, срок действия которых истек и они продлеваются на тот же срок на тех же условиях или считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. В последней случае, ответ очевиден ввиду отсутствия необходимости регистрации таких договоров в принципе. Согласно части второй пункта 6 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 1 ст. 592 ГК), если он:

- надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

- готoв заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях»;

 

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества (ст. 594 ГК). В частности, ГК предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Стоит отметить, что в случае перехода неотделимых улучшений от арендатора арендодателю, арендатору необходимо исчислить налоги, связанные с безвозмездной реализацией соответствующего имущества, а арендодателю – налоги, связанные с возникновением дохода в виде стоимости безвозмездно полученных улучшений арендованного имущества.

 

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК). Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

 

Расторжение договора.  В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в случаях, когда арендатор:

 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

 

2) существенно ухудшает имущество;

 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420  ГК.

 

Необходимо учитывать, что для данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательства направления такого предупреждения и его неисполнения необходимо будет предоставить вместе с документами, подаваемыми с соответствующим иском.

 

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

 

Для расторжения договора по требованию арендатора также требуется соблюдение досудебного порядка и в данном случае применяется статья 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

 

Валентин Галич, партнер ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года Raidla Lejins & Norcous)

13754