Заказать консультацию



Спасибо, мы скоро с вами свяжемся.

Если вам нужна помощь юриста или адвоката, звоните или пишите:

+375 44 77-361-33, info@jurcatalog.by

Меню

Всегда оставляйте выход из договора

Как-то я уже поднимал тему расторжения договора или отказа от него в одностороннем порядке. В нынешние кризисные времена этот вопрос приобретает особое значение. Вплоть до того, что иногда от этого зависит сохранение бизнеса. 

На днях обратились ко мне клиенты с проблемой. Весной 2015 года заключили они договор аренды трех помещений общей площадью более 1000 квадратных метров в одном из крупных торговых центров Минска. Срок договора аренды — 10 лет. С кризисом выручка их бизнеса упала и арендовать 1000 квадратов стало накладно. И более того — такие площади им уже просто были не нужны.

Клиенты обратились к арендодателю с предложением расторгнуть договор в отношении двух помещений и оставить аренду только одного, на 300 метров.

Арендодатель ответил отказом, указав, что он может предложить только снижение ставки арендной платы.

В течение нескольких месяцев клиенты пытались уговорить арендодателя пойти им навстречу, однако его позиция была непреклонна. Оно и понятно — ему тоже надо деньги зарабатывать, а свободных помещений в торговом центре и так хватало.

Когда клиенты поняли, что арендодатель им навстречу не пойдет и платить за 1000 квадратов возможности уже нет, они пришли ко мне с вопросом, как им можно расторгнуть договор без согласия арендодателя. И здесь выяснился интересный нюанс.

Договор аренды был подписан сторонами с протоколом разногласий. В первоначальном тексте договора была норма о том, что любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным не менее чем за 6 месяцев письменным уведомлением другой стороны.

Но клиенты, побоявшись, что арендодатель может их без их же согласия «выселить», настояли на исключении из договора этой нормы.

А теперь они сами оказались в ситуации, когда хотели бы воспользоваться возможностью отказаться от договора, но не могут. Нет такого права в договоре.

Гражданский кодекс предусматривает несколько вариантов досрочного прекращения договора:

  • по соглашению сторон,
  • в судебном порядке в случае существенного нарушения договора другой стороной или иных случаях, предусмотренных законодательством или договором,
  • в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
  • путем одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, опять же предусмотренных законодательством или договором.

Соглашения сторон не всегда можно достичь (как показывает хотя бы рассматриваемая ситуация). А расторжение договора в судебном порядке занимает время и требует доказать факт существенного нарушения договора либо иные обстоятельства, которые являются основанием для расторжения. При этом экономические, валютные и прочие кризисы судебная практика 2009 и 2011 годов рассматривала как предпринимательский риск, а не как существенное изменение обстоятельств, дающее возможность одной из сторон договора его расторгнуть.

Поэтому из возможных вариантов самым простым со всех точек зрения является последний — односторонний отказ от исполнения договора.

Но воспользоваться им можно только тогда, когда возможность отказаться от договора прямо предусмотрена этим самым договором или законодательством. Законодательство в отношении договора аренды недвижимости такой возможности не предусматривает. Поэтому, заключая договор, необходимо проверять, чтобы право на односторонний отказ от расторжения договора там присутствовало. Если такого права в договоре нет, надо требовать его включения. А если есть, то ни в коем случае не настаивать на его исключении!..

 

П.с. В рассматриваемой ситуации существенного нарушения договора со стороны арендодателя нет. Поэтому остается либо надеяться на достижение соглашения с ним, либо уходить в ликвидацию, имея в виду риск банкротства, если на погашение долга по арендной плате не хватит имеющихся у компании активов…

 

Если у вас есть вопросы по такой ситуации, пишите на ilat@ilat.info. Подпишитесь на мой Инстаграм, чтобы оперативно читать новые материалы.

 

Илья Латышев, юрист, директор «Юридической компании Ильи Латышева«

4137
Если материал был вам полезен, помогите Юркаталогу рублем!
Есть вопрос по этой теме? Заполните заявку - и мы с вами свяжемся!
Заказать звонок
В формате +375 12 345 67 89
Спасибо!
Ваша заявка успешно отправлена!
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.