Всегда оставляйте выход из договора

Как-то я уже поднимал тему расторжения договора или отказа от него в одностороннем порядке. В нынешние кризисные времена этот вопрос приобретает особое значение. Вплоть до того, что иногда от этого зависит сохранение бизнеса. 

На днях обратились ко мне клиенты с проблемой. Весной 2015 года заключили они договор аренды трех помещений общей площадью более 1000 квадратных метров в одном из крупных торговых центров Минска. Срок договора аренды — 10 лет. С кризисом выручка их бизнеса упала и арендовать 1000 квадратов стало накладно. И более того — такие площади им уже просто были не нужны.

Клиенты обратились к арендодателю с предложением расторгнуть договор в отношении двух помещений и оставить аренду только одного, на 300 метров.

Арендодатель ответил отказом, указав, что он может предложить только снижение ставки арендной платы.

В течение нескольких месяцев клиенты пытались уговорить арендодателя пойти им навстречу, однако его позиция была непреклонна. Оно и понятно — ему тоже надо деньги зарабатывать, а свободных помещений в торговом центре и так хватало.

Когда клиенты поняли, что арендодатель им навстречу не пойдет и платить за 1000 квадратов возможности уже нет, они пришли ко мне с вопросом, как им можно расторгнуть договор без согласия арендодателя. И здесь выяснился интересный нюанс.

Договор аренды был подписан сторонами с протоколом разногласий. В первоначальном тексте договора была норма о том, что любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным не менее чем за 6 месяцев письменным уведомлением другой стороны.

Но клиенты, побоявшись, что арендодатель может их без их же согласия «выселить», настояли на исключении из договора этой нормы.

А теперь они сами оказались в ситуации, когда хотели бы воспользоваться возможностью отказаться от договора, но не могут. Нет такого права в договоре.

Гражданский кодекс предусматривает несколько вариантов досрочного прекращения договора:

• по соглашению сторон,
• в судебном порядке в случае существенного нарушения договора другой стороной или иных случаях, предусмотренных законодательством или договором,
• в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
• путем одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, опять же предусмотренных законодательством или договором.

Соглашения сторон не всегда можно достичь (как показывает хотя бы рассматриваемая ситуация). А расторжение договора в судебном порядке занимает время и требует доказать факт существенного нарушения договора либо иные обстоятельства, которые являются основанием для расторжения. При этом экономические, валютные и прочие кризисы судебная практика 2009 и 2011 годов рассматривала как предпринимательский риск, а не как существенное изменение обстоятельств, дающее возможность одной из сторон договора его расторгнуть.

Поэтому из возможных вариантов самым простым со всех точек зрения является последний — односторонний отказ от исполнения договора.

Но воспользоваться им можно только тогда, когда возможность отказаться от договора прямо предусмотрена этим самым договором или законодательством. Законодательство в отношении договора аренды недвижимости такой возможности не предусматривает. Поэтому, заключая договор, необходимо проверять, чтобы право на односторонний отказ от расторжения договора там присутствовало. Если такого права в договоре нет, надо требовать его включения. А если есть, то ни в коем случае не настаивать на его исключении!..

П.с. В рассматриваемой ситуации существенного нарушения договора со стороны арендодателя нет. Поэтому остается либо надеяться на достижение соглашения с ним, либо уходить в ликвидацию, имея в виду риск банкротства, если на погашение долга по арендной плате не хватит имеющихся у компании активов…

Если у вас есть вопросы по такой ситуации, пишите на ilat@ilat.info. Подпишитесь на мой Инстаграм, чтобы оперативно читать новые материалы.

Илья Латышев, юрист, директор «Юридической компании Ильи Латышева«