Обязательна ли к применению форма договора аренды жилого помещения?

После внесения изменений в мае этого года в Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее — Указ № 497), договоры аренды жилых помещений, заключенные с физическими лицами, для которых деятельность по сдаче в аренду таких помещений не является предпринимательской, подлежат регистрации. Во исполнение пункта 1.6 Указа № 497, Постановлением Совета Министров № 1191 утверждена форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан (далее – форма договора аренды).

В связи с таким нововведением на практике все чаще возникают вопросы относительно того, является ли утвержденная форма договора аренды обязательной к применению?

Пунктом 4 статьи 396 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) установлено, что в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Беларусь может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Эта норма говорит об обязательности условий типового договора (типовой формы договора) в сфере публичных отношений (публичный договор).

Юридическая природа публичного договора такова, что он должен быть заключен в отношении каждого, кто обратится за его заключением, и при этом цена товаров (работ, услуг) и иные условия публичного договора одинаковы для всех потребителей (статья 396 ГК). Так, публичные отношения существуют в сфере розничной торговли, перевозки транспортом общего пользования, услуг связи, коммунальных, медицинских и иных услуг, обязательного страхования и других видов деятельности.

Вместе с тем, с учетом характера отношений собственник жилого помещения не обязан заключать договор аренды с любым обратившимся лицом. Очевидно, что для заключения такого договора недостаточно просто обратиться к арендодателю. Арендодатель также должен выразить намерение заключить такой договор, помимо этого стороны должны согласовать и иные условия этого договора.

Таким образом, можно говорить о том, что, если утвержденная уполномоченным государственным органом форма договора не относится к категории публичных договоров, стороны могут отступать от условий утвержденной формы договора, поскольку условия договора определяются по усмотрению сторон в соответствии с принципом свободы договора (статья 391 ГК). Гражданско-правовые отношения, которые возникают при аренде жилого помещения частного жилого фонда, не относятся к категории публичных отношений, и поэтому утвержденная форма договора аренды не может быть отнесена к категории типового договора, и соответственно, являться обязательной к применению.

Необходимо отметить, что Указ № 497 не содержит норм, устанавливающих полномочий регистрирующего органа по проверке условий договора аренды на предмет соответствия законодательству, а так же не содержит оснований для отказа в регистрации такого договора. Вместе с тем, Указ № 497 содержит норму, что местные исполнительные и распорядительные органы обязаны зарегистрировать договор в 2-дневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме. На наш взгляд, законодатель не совсем корректно использовал фразу «по установленной форме», в связи с чем не представляется возможным однозначно определить, к чему именно относится данная оговорка: к предоставлению, к форме или к порядку регистрации договора.

Кроме того, в теории и практике нет единого подхода к тому, какой статус имеет форма договора, если она прямо не названа типовой или в нормативном документе, которым она утверждена, прямо не указано, что она обязательна к применению. Однако, по известной нам практике, регистрирующие органы рассматривают утвержденную форму договора аренды как обязательную к применению, независимо от того, названа ли она типовой, а также установлена ли обязательность ее применения или нет.

Таким образом, чтобы в максимально короткий срок зарегистрировать договор аренды и избежать связанных с этим дополнительных временных и, возможно, материальных затрат, считаем целесообразным в качестве основы для составления договора аренды использовать форму договора, утвержденную Постановлением № 1191.

Полина Мелешко, юрист отдела консалтинга юридической компании «Райдла Лейинш Норкус»